¤rksammaom nÃ¥gon av parterna behöver villkora köpet.153 Mäklaren ska i ett första steg i sinbedömning urskilja vilka frÃ¥gor som behövs lösas för att sedan ta fram lösningarsom kan tillfredsställa bÃ¥da parter. Lösningarna ska kunna bidra till att en bindandeoch giltig uppgörelse vilken senare kommer bli tydlig och klart utformad ikontraktet. Bägge parter ska vidare vara införstÃ¥dda i eventuella problem och alternativ som skulle kunna uppstÃ¥ vid handlingarnas upprättande. Slutligen skamäklaren verka för att tvister förebyggs.154 Eftersom bÃ¥de köparen och säljaren harintresse av att ta del av information pÃ¥verkas mäklarens handlande. Mäklaren hadei ett mÃ¥l hos Fastighetsmäklarnämnden gett ut en nyckel till en spekulant till ettförmedlingsobjekt utan att ha inhämtat uppdragsgivarens samtycke och senare inteförsökt att Ã¥terfÃ¥ nyckeln. Agerandet ansÃ¥gs vara i strid med god fastighetsmäklarsed och resulterade i en varning för mäklaren.155I NJA 1997 s. 127 (I och II) hade en köpare gjort gällande att köp kunde görasberoende av att de fick ta över befintliga lÃ¥n pÃ¥ fastigheten. HD ansÃ¥g att det stodklart för fastighetsmäklaren att finansiering av köpet inte stod klart vid kontraktsskrivning och att mäklaren ändÃ¥ inte infört ett villkor som gav köparna möjlighetatt frÃ¥nträda köpet om finansieringen inte kunde ordnas. HD anförde att fastighetsmäklaren i princip var skyldig att verka för att köpets giltighet villkorades av att lÃ¥nbeviljades eller övertogs. Genom att inte ha verkat för att i köpehandlingarna fÃ¥köpet villkorat av finansiering hade mäklaren av oaktsamhet Ã¥sidosatt sina förpliktelser som mäklare. Mäklaren befanns därvid även skyldig att informeraköparen om följderna av att han inte kunde fullgöra sin betalningsskyldighet medhänsyn till de lÃ¥ngtgÃ¥ende ekonomiska konsekvenser detta skulle fÃ¥. Enbart dÃ¥ ettsÃ¥dant villkor inte skulle tjäna nÃ¥got syfte skulle det vara godkänt

öljderna av att han inte kunde fullgöra sin betalningsskyldighet medhänsyn till de lÃ¥ngtgÃ¥ende ekonomiska konsekvenser detta skulle fÃ¥. Enbart dÃ¥ ettsÃ¥dant villkor inte skulle tjäna nÃ¥got syfte skulle det vara godkänt att inte inkorporera det. Exempel pÃ¥ ett sÃ¥dant syfte är dÃ¥ det är uteslutet att köparen skakomma att finansiera köpet genom lÃ¥n. Förarbetena tolkar rättsfallet att man intekan utläsa en generell plikt för mäklaren at närmare granska en köpares ekonomioch menar att en mäklare normalt bör godta ta en köpares uppgifter om han/honinte ger nÃ¥gon särskild anledning att misstro uppgifterna.156 Kleineman menar atträttsfallen inte enbart ger en plikt för mäklarna att be sina klienter att föra in ettvillkor att köpet ska vara villkorat av finansiering i sina köpehandlingar, han menaräven att rättsfallen ger anledning för mäklarna att säkra bevisning pÃ¥ att mäklarenfaktiskt har lämnat ett sÃ¥dant rÃ¥d. Kleineman jämför även NJA 1997 s. 127 (I och152Jingryd, 2015/16, s. 537.NJA 1997 s. 127 I och II.154Jingryd, 2015/16, s. 537.155FMN:s beslut 2001-11-21:2.156SOU 2008:6 s. 189.15342II) med NJA 1997 s. 65 i fallet om den vÃ¥rdslöse besiktningsmannen och finner attutfallen i mÃ¥len baseras pÃ¥ konsumentintresset genom att jämföra till mÃ¥l däruppdragsgivarens motiv varit att undgÃ¥ skatteplikt. Kleineman öppnar därmed uppfrÃ¥gan om det finns en moralisk faktor i culpabedömningen.157Ãven i RH 2012:69 tas frÃ¥gan om mäklares rÃ¥dgivningsplikt och skyldighet attverka för en lÃ¥neklausul upp. Hovrätten tar upp bedömningen i NJA 1997:127 I ochII i bedömningen och fastställer den stränga culpatrösklen som ställs upp i det mÃ¥let.Om mäklaren ska följa domen strikt innebär hovrättens dom en skyldighet förmäklaren att verka för lÃ¥neklausul i princip vid varje förmedling där köparen behöver finansiera köpet med lÃ¥n.I hovrättsfallet RH 1995:127 hade köparna informerat mäklaren

gsskyldighet medhänsyn till de lÃ¥ngtgÃ¥ende ekonomiska konsekvenser detta skulle fÃ¥. Enbart dÃ¥ ettsÃ¥dant villkor inte skulle tjäna nÃ¥got syfte skulle det vara godkänt att inte inkorporera det. Exempel pÃ¥ ett sÃ¥dant syfte är dÃ¥ det är uteslutet att köparen skakomma att finansiera köpet genom lÃ¥n. Förarbetena tolkar rättsfallet att man intekan utläsa en generell plikt för mäklaren at närmare granska en köpares ekonomioch menar att en mäklare normalt bör godta ta en köpares uppgifter om han/honinte ger nÃ¥gon särskild anledning att misstro uppgifterna.156 Kleineman menar atträttsfallen inte enbart ger en plikt för mäklarna att be sina klienter att föra in ettvillkor att köpet ska vara villkorat av finansiering i sina köpehandlingar, han menaräven att rättsfallen ger anledning för mäklarna att säkra bevisning pÃ¥ att mäklarenfaktiskt har lämnat ett sÃ¥dant rÃ¥d. Kleineman jämför även NJA 1997 s. 127 (I och152Jingryd, 2015/16, s. 537.NJA 1997 s. 127 I och II.154Jingryd, 2015/16, s. 537.155FMN:s beslut 2001-11-21:2.156SOU 2008:6 s. 189.15342II) med NJA 1997 s. 65 i fallet om den vÃ¥rdslöse besiktningsmannen och finner attutfallen i mÃ¥len baseras pÃ¥ konsumentintresset genom att jämföra till mÃ¥l däruppdragsgivarens motiv varit att undgÃ¥ skatteplikt. Kleineman öppnar därmed uppfrÃ¥gan om det finns en moralisk faktor i culpabedömningen.157Ãven i RH 2012:69 tas frÃ¥gan om mäklares rÃ¥dgivningsplikt och skyldighet attverka för en lÃ¥neklausul upp. Hovrätten tar upp bedömningen i NJA 1997:127 I ochII i bedömningen och fastställer den stränga culpatrösklen som ställs upp i det mÃ¥let.Om mäklaren ska följa domen strikt innebär hovrättens dom en skyldighet förmäklaren att verka för lÃ¥neklausul i princip vid varje förmedling där köparen behöver finansiera köpet med lÃ¥n.I hovrättsfallet RH 1995:127 hade köparna informerat mäklaren om att de villeinföra ett villkor om att deras fasti

i sin analys att besiktningsmannenför köparen av en fastighet skulle presentera risker med fel i fastigheten och vidareutredning klart och tydligt. Kleinemans slutsats av målet var 1997 att konsulter iframtiden skulle få lägga ner betydligt mer tid och ansträngningar på att formulerasina expertutlåtanden på sådant sätt att klienten kan dra rimliga och relevantaslutsatser av det. I Göta Hovrätts dom 1993-11-23 DT 1066 fastställdes besiktningsmannens ansvar genom att besiktningsmannen utfört besiktningen på ett sådant sättatt ett fel som ej var att anses dolt inte upptäckts måste besiktningsmannen haansetts gjort sig skyldig till skadeståndsgrundande oaktsamhet. De fel enbesiktningsman genom en aktsam undersökning inte funnit skulle anses vara doldaoch besiktningsmannen svarade därför inte för dessa fel då de senare upptäckes.Mäklarens rådgivaransvar har stadgades i fastighetsmäklarlagen. Utöver detgjordes mäklaransvaret striktare i praxis, se NJA 1997 s. 127 I och II. Mäklarenhade en allmän plikt att agera enligt god fastighetsmäklarsed och hade enligtlagstiftningen (se 8 och 16 ) en plikt att agera omsorgsfullt mot såväl köpare somsäljare. Mäklaren ansågs inte skyldig att särskilt undersöka fastigheten meringående men skulle upplysa köparen om uppenbara fel som denne antingen känttill sedan tidigare eller som framgick vid en ytlig undersökning av fastigheten.Felets karaktär spelade ingen roll för mäklarens ansvarsbedömning, avgörande varistället om mäklaren på något sätt haft kännedom om felet. Mäklaren skulle enligtJingryd för rådgivningspliktens uppfyllande så långt som möjligt säkerställa attparterna var införstådda med den problematik som kunde aktualiseras i den enskildaaffären och skulle tydligt förklara innebörden av en friskrivningsklausul iköpehandlingen för köparen.271 Mäklaren hade en särskilt sträng upplysningsplikt i270271Se Kleineman under 3.5.1 Rådgivares sk

ulera sina expertutlåtanden påsådant sätt att klienten kan dra rimliga och relevanta slutsatser av det men anser attdet är rätt rimligt då rådgivaruppdrag ofta är rätt kostsamma för konsumenten.Kleineman menar att man borde kunna göra en analogisk tillämpning av fastighetsmäklarlagen på andra rådgivaruppdrag.276 En stor skillnad gentemot besiktningsmannen är att mäklaren har en omsorgsplikt gentemot såväl köpare som säljare ävenom enbart en av dessa är uppdragsgivare i formell mening. Detta är enligt minmening en följd av att mäklarens uppdrag som mellanman är mer tydligt då ansvaretär stiftat i lag. Enligt min uppfattning bör det inte skilja så mycket mellan enmäklares och en besiktningsmans rådgivaransvar beträffande upplysnings- ellerinformationsplikten. En mäklare har en skyldighet att verka för villkor medförbehåll om att köparen får lån då det står klart att en köpare inte kommerfinansiera ett köp av fastighet utan lån (se NJA 1997 s. 127 I och II). Borde inte enmäklare i samråd med en besiktningsman på liknande sätt kunna verka för villkorande att en fastighet måste bli godkänd vid en besiktning för att köpet ska gå igenompå de premisser som satts upp i det rådande köpehandlingarna Det tror jag hadelegat i riktning med det stränga krav som åläggs mäklaren vid fastighetsköp idag.Ett sådant incitament hade för en besiktningsman varit förenligt medsmåhusutredningen där propositionen anförde att mäklare tillsammans med säljareskulle verka för att en besiktning skulle ske i samband med köpet.2776.3 Rådgivares friskrivningsklausulerKapitlet nedan ska besvara följande frågor. Hur görs den rättsliga kontrollen avfriskrivningsklausuler Hur påverkas friskrivningsklausuler i rådgivaravtalet dåuppdraget utförts grovt vårdslöst Har rättsläget förändrats i och medProfilgruppsdomen men framför allt NJA 2017 s. 113Rättsläget dåFriskrivningsklausuler förekom ofta som an

r. T 1493Göta Hovrätts dom 1994-05-06 dom nr. DT 2024 mÃ¥l nr. T 12493Hovrätten för Ãvre NorrlandHovrätten för Ãvre Norrland dom 1990-02-12, dom nr. DT 2015Hovrätten för övre Norrland dom 1990-02-12, dom nr. DT 2015 mÃ¥l nr. T 61/8996KammarrätternaKammarrätten i Stockholm dom 2013-09-04 mÃ¥l nr. 201513Kammarrätten i Sundsvall disciplinärt prövningsförfarande dom 1992-02-17Högsta domstolenPrövningstillstÃ¥ndPrövningstillstÃ¥nd meddelat 2015-12-03 mÃ¥l nr. T 303415PrövningstillstÃ¥nd meddelat 2018-05-09 mÃ¥l nr. T 284118Nytt Juridiskt ArkivNJA 1951 s. 138NJA 1954 s. 573NJA 1959 s. 280NJA 1966 s. 70NJA 1975 s. 545NJA 1978 s. 432NJA 1979 s. 483NJA 1980 s. 555NJA 1981 s. 400NJA 1981 s. 1091NJA 1985 s. 274NJA 1985 s. 871NJA 1986 s. 61NJA 1986 s. 670NJA 1987 s. 692NJA 1988 s. 230NJA 1989 s. 346NJA 1990 s. 24NJA 1992 s. 130NJA 1992 s. 243NJA 1992 s. 502NJA 1994 s. 532NJA 1995 s. 693NJA 1996 s. 11897NJA 1997 s. 65NJA 1997 s. 127 INJA 1997 s. 127 IINJA 1998 s. 390NJA 1999 s. 408NJA 1999 s. 629NJA 2001 s. 269NJA 2001 s. 878NJA 2007 s. 86NJA 2007 s. 962NJA 2008 s. 733NJA 2009 s. 672NJA 2011 s. 600NJA 2014 s. 272NJA 2016 s. 237NJA 2017 s. 113NJA 2018 s. 414Skiljedomar:Skiljedomen ProfilGruppen AB ./. KPMG Bohlins AB, Datum för skiljedom:2010-12-22 tillgänglig genom resning till Svea Hovrätt- dom 2011-01-08 mÃ¥l nr. T10851198

Hovrätts dom 1994-05-06 dom nr. DT 2024 mÃ¥l nr. T 12493Hovrätten för Ãvre NorrlandHovrätten för Ãvre Norrland dom 1990-02-12, dom nr. DT 2015Hovrätten för övre Norrland dom 1990-02-12, dom nr. DT 2015 mÃ¥l nr. T 61/8996KammarrätternaKammarrätten i Stockholm dom 2013-09-04 mÃ¥l nr. 201513Kammarrätten i Sundsvall disciplinärt prövningsförfarande dom 1992-02-17Högsta domstolenPrövningstillstÃ¥ndPrövningstillstÃ¥nd meddelat 2015-12-03 mÃ¥l nr. T 303415PrövningstillstÃ¥nd meddelat 2018-05-09 mÃ¥l nr. T 284118Nytt Juridiskt ArkivNJA 1951 s. 138NJA 1954 s. 573NJA 1959 s. 280NJA 1966 s. 70NJA 1975 s. 545NJA 1978 s. 432NJA 1979 s. 483NJA 1980 s. 555NJA 1981 s. 400NJA 1981 s. 1091NJA 1985 s. 274NJA 1985 s. 871NJA 1986 s. 61NJA 1986 s. 670NJA 1987 s. 692NJA 1988 s. 230NJA 1989 s. 346NJA 1990 s. 24NJA 1992 s. 130NJA 1992 s. 243NJA 1992 s. 502NJA 1994 s. 532NJA 1995 s. 693NJA 1996 s. 11897NJA 1997 s. 65NJA 1997 s. 127 INJA 1997 s. 127 IINJA 1998 s. 390NJA 1999 s. 408NJA 1999 s. 629NJA 2001 s. 269NJA 2001 s. 878NJA 2007 s. 86NJA 2007 s. 962NJA 2008 s. 733NJA 2009 s. 672NJA 2011 s. 600NJA 2014 s. 272NJA 2016 s. 237NJA 2017 s. 113NJA 2018 s. 414Skiljedomar:Skiljedomen ProfilGruppen AB ./. KPMG Bohlins AB, Datum för skiljedom:2010-12-22 tillgänglig genom resning till Svea Hovrätt- dom 2011-01-08 mÃ¥l nr. T10851198